近几年来，我国经济所面临的下行压力愈来愈大，房地产行业发展面临着巨大调整。部分地区房地产去库存压力较大，房企融资愈加困难，整体投资动力有所下降，房地产金融风险逐渐凸显。基于此，本文对房地产金融风险进行了综合性分析，并提出了相关防范策略，以供参考。

房地产金融发展风险及相关防范策略分析

马嘉宏

1我国房地产发展历程概述

从1978年至2018年，我国房地产经历了四十年的辉煌发展历程，主要分为四个主要阶段：在第一阶段（1978-1992年），商品房概念初步形成，制定了土地管理法和规划法、土地使用权可依法转让、公积金制度等房地产相关制度，地产理论初步形成。在第二阶段（1992-1995年），我国全面启动了房改，房地产市场逐步形成，部分区域甚至形成泡沫，处于整顿与调整阶段。在第三阶段（1995-2003年）,房地产市场逐步规范和完善，迅速发展的房地产市场成为我国的一大支柱性产业。在第四阶段（2003年至今）,房地产在快速扩张与政府调控相互交替中发展，房价逐步增高。但从2015年以后，房地产去库存问题愈来愈凸显，且库存量持续增长。这一现象也对房地产金融发展产生了巨大的影响，带来了一定的风险。房地产行业若要保持健康稳定的发展态势，必然要做好房价调控工作，加快去库存步伐，尽可能消除潜在金融风险。

2房地产金融风险相关影响因素分析

房地产金融风险是由多重因素共同影响，相互作用所造成的，主要涉及到以下几个方面：（1）房地产市场结构失衡。一、二线城市量价齐飞，明显“供不应求”；而三、四线城市库存量却愈来愈大。从房地产市场类型结构来看，在整个市场当中，住宅类房地产占比过大，商业地产写字楼等比例相对较小。从需求角度来看，很多城市流动人口住房问题难以解决，城市住房保障发展形势不容乐观。但在地级市、县城当中房地产滞销现象频繁可见。总体来看，我国房地产市场发展极不平衡。这种结构性失衡使得去库存难度愈来愈大，增加了经济运行风险，甚至是金融系统风险。在宏观经济发展放缓的情况下，使得房地产开发、投资增速明显下降，甚至部分地区还出现了负增长。与房地产相关的上、下游行业也受到波及，导致整个经济系统运行不畅。（2）房地产金融融资渠道单一。我国房地产金融起步相对较晚，融资环境相对封闭，导致房地产金融融资渠道十分单调，主要以个人住房抵押贷款、商业银行贷款为主。在这种情况下，我国商业银行承担了房地产市场绝大部分的风险。一旦房地产市场出现波动，将会对整个金融行业运行稳定性产生影响。再加上中国储蓄率始终处于较高水平，大量的资金存储在银行当中，会降低市场资金流动性，不利于拓展融资渠道、发展多元化金融工具，显然会制约房地产行业的健康发展。（3）社会征信体系相对滞后。目前来看，我国征信制度以及征信体系建设相对滞后。相关统计表明，央行征信中心收录接近9亿自然人，但其中存在信贷记录的不足50%。同时，征信系统所接入的主要为银行，非金融机构几乎没有接入到征信系统当中，这样也就无法对个人及企业信用记录做出综合性评估，即有可能造成信用风险。

3房地产金融风险防范策略

   构建风险预警监测体系。针对房地产金融风险构建一套完整的风险预警监测体系，有利于对相关风险进行提前预防，做到“防患”于未然。首先，要设定合理的监测指标，根据世界范围内对已经出现的房地产金融风险进行综合性分析、研究，参考不同时期的特征及变化，确认设定监测指标的界限值。在此基础上以云计算、大数据等技术对各指标界限值进行分析，获得出度量不同程度房地产风险的分级数值，有效划分出金融风险等级，实现分层次、分级报警。其次，以监测指标体系为基础，金融监管部门需定期获取宏观金融数据及产业数据、利率变化、房价波动等信息，以便对市场供求状态、资金融通情况等进行有效分析，以此来衡量金融市场风险及发展形势，并制定针对性的调控措施，尽最大程度降低房地产金融风险。

   拓展房地产融资途径。一方面，要加快房地产信托发展步伐。与行业银行相比，房地产信托计划融资具有一定优势，不仅资金筹措更加灵活，且融资成本相对低下。我国明确规定资金信托计划具有200份合同的限制，由于房地产项目融资额度较大，单一的信托计划显然无法满足项目开发需求。因此，一些信托计划会引入银行资金参与其中，银行出优先资金，将信托公司募集资金作为劣后资金，让房地产开发商能够快速获得项目开发资金，确保项目顺利实施。另一方面，要进一步完善住房公积金制度建设。在这个过程中，应该将农业转移人口纳入到城镇社会保障体系当中，特别是纳入住房公积金体系当中。住房公积金利率要低于商业贷款利率，这样便能够从金融方向支持农村务工人员在务工所在地购房，也有利于推进城镇化发展，为房地产降库存创造新的途径，使房地产金融风险分散化。

  完善社会征信制度建设。合理、科学的社会征信制度是促进房地产金融发展的重要助力。政府相关部门要加快征信立法及社会征信体系建设步伐，进一步规范市场征信服务，为企业信息、个人安全信息提供安全保障，让征信体系稳定循环发展。征信体系除了要关注自然人信息用信息外，还要覆盖到企业信息，对相关信息进行更为完整及详细的录入，将银行贷款信息及非金融机构贷款信息纳入其中。同时，可引入社会机构、企业参与其中，扶持专门从事征信业务的机构成会会长。另外，要加大征信虚假信息法制整治力度，构建征信企业及其从业人员准入制度，对存征信系统存在不良信息的个人及企业按照相关法律法规给予惩戒，促进社会征信体系健康发展，以此来控制房地产金融市场信用风险。

目前来看，房地产金融发展整体形势不容乐观，受多种因素影响，房地产金融风险问题愈来愈突出。为了确保房地产行业健康、稳定发展，必然要采取一定措施来遏制房地产金融风险。通过多种途径、多部门之间的相互合作，建立有效的风险预警监测体系，不断拓展房地产融资途径，并加快社会征信制度建设，消除潜在风险，为社会持续稳定发展奠定良好基础。

(作者单位：河南理工大学）