不动产登记信息查询为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益。《物权法》第六条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。但“登记”不等于“公开”，不动产物权经过登记即生效力。不动产权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。物权公示的主要目的应是排他而不是公开物权信息。

不动产登记信息查询规则
孙宇

不动产登记信息查询是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）物权公示公信原则的一种体现，如果不能实现不动产登记信息的查询权利，物权公示公信原则也难以落实。不动产统一登记前，相关不动产信息的查询规则分散于各部门的规章之中，随着不动产统一登记制度全面落地，土地、房屋等不动产登记所遵循的原则及程序要求发生了变化，不动产登记信息查询工作也由分散转为集中，查询量也与日俱增。不动产登记部门在面对查询工作主要依据是自然资源部《不动产登记资料查询暂行办法》，但在实际工作适用时也存在着一些问题。为此，结合相关法律法规以及笔者个人理解，从不动产登记查询实际工作的角度对不动产登记信息查询规则的查询主体以及查询内容两大方面进行分析、探讨。
一、不动产登记信息查询主体
 《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二十七条第一款重复了《物权法》第十八条的规定，在第二款中规定：“有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第四条第一款规定：“不动产权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。第二款规定：“不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料”以上规章对不动产登记信息的查询主体作出了限制，大体上可以分为两类，一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。
物权公示的目的一是产生排他效力，二是便于有必要的相关查阅，所以查询权利的落实也是物权公示公信的一个重要体现。对于《物权法》规定的查询主体始终存在着争议，至今莫衷一是。其争议主要集中在查询主体的范围，从《物权法》的艰难立法过程来看，争议与问题随历史辗转而来，在我们实际工作中又如何能在短时间内彻底解决，所以笔者认为，我们一定要辩证地去看问题，在保护好自己的前提下，依法依规处理好相关工作。下面，笔者就对于不动产登记信息查询主体相关问题，发表几点看法。
关于权利人。权利人作为不动产查询主体无任何争议，《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”权利人也就是不动产当事人，对不动产享有占有、使用、处分、收益等权利，也自然依法享有对不动产登记相关信息的查询权利。
关于利害关系人。“利害关系人”是法律术语，而对于“利害关系人”范围的界定始终众说纷纭，无明确的司法解释，在司法实践中也因其难以界定经常导致执行困难的问题发生。而对于我们的不动产登记信息查询工作来说，界定“利害关系人”的范围也是必要的。对“利害关系人”主要有两种理解观点。一种认为，利害关系人原则上是指交易的当事人或潜在的交易当事人。①另一种认为，利害关系人主要包括以下几类：债权人，即不动产买卖中买受人为了确保自己的房屋产权没有瑕疵可以查阅；用益物权人，即在他人不动产上设定用益物权之人；担保物权人；不动产物权人陷入破产后，所有债权人都可以查阅。②笔者以为，《物权法》中的“利害关系人”应该是指与被登记的不动产具有法律上的利益关系的人，不止包括交易的当事人，也应该包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人。这种利害关系，是公民、法人或其他组织的合法权益与行政行为之间存在的一种因果关系，所以，从合法权益、行政行为及其两者之间的因果关系这三个维度来探讨“利害关系人”的范围会更为合乎逻辑。
此外，我们还应注意到一个处于隐藏状态的查询主体，即潜在交易人，《暂行办法》第二十一条规定：“有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息。”这里的问题是对潜在交易人的认定问题。一是如何认定“意向”这个概念，如何证明自己是有“意向”的利害关系人？二是不动产登记部门受理门槛的问题，如果任何人到不动产登记部门随意说一处不动产，并表明自己有购买意向，那我们不动产登记部门就允许其进行不动产登记信息查询吗？这显然是不合乎情理的。《物权法》第一百九十九条规定了抵押权竞存时的优先顺位规则，是以登记时间的先后顺序进行权利顺位。同时《物权法》第一百零六条规定的是物权的善意取得制度。那么，笔者想说的是，潜在交易人如何在一房多卖发生民事诉讼前，确保自己的意向房产是安全的，如何避免自己“沦为”善意第三人，有效避免自身权益受损。
关于公务查询主体。这里的公务查询主要指的是有关国家机关的查询。上文中提到了《物权法》的第十八条规定了有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九十七条第五款将有关国家机关明确规定为“人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关”，允许他们可以依法查询、复制不动产登记资料。这就是说：首先并非任何国家机关都有权查询、复制不动产登记资料，只有法律、行政法规规定有权查询、复制的国家机关，才可以查询、复制。其次，《细则》明确了人民法院、人民检察院、国家安全机关和监察机关等四类国家机关可以直接依据法律、行政法规的规定查询、复制不动产登记资料，无需向不动产登记机构提出申请并得到其同意。不动产登记机构在面对这四类国家机关的查询、复制要求时，必须予以协助。最后，即便是这四类国家机关也不是无限制、任意地查询全部不动产登记资料，只能查询、复制与其正在调查和处理案件有关的不动产登记资料。对于其他的不动产登记资料，无权查询。这样的规定主要是为了更好地保护广大民事主体的隐私，避免公权力机关滥用公权力，侵害私权利。③
二、不动产登记信息查询范围
对于不动产登记信息的查询范围，笔者首先想说的是，我们一定要与政府信息公开区分开来，社会上很多学说认为不动产登记信息应该遵从物权公示原则以及政府信息公开等相关规定。笔者认为这种看法是欠妥的，首先物权公示的主要目的应是排他而不是公开物权信息。其次对于政府信息公开相关制度，主要目的是公众监督政府行为的一种手段，而绝非是将公众不动产登记信息公开于世的依据。
对于不同查询主体的查询需求，允许查询的不动产登记信息范围在《暂行办法》中作出了权利人与利害关系人查询范围的规定。对于公务查询范围，《暂行条例》第二十七条第二款规定：“有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”首先上文中提到《细则》对“有关国家机关”进行了确定，而值得商榷的是“查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”这里面的“有关”是否需要进一步明确，对此现实中也存在着诸多争论。但笔者认为，对于公务查询不动产登记信息的公开范围，不动产登记机构是有自由裁量权的，是完全可以根据对方的处理事项去主动判断并明确哪些是与处理事项“有关”，并配合对方进行登记资料的查询、复制。
综上，不动产登记信息查询所存在的争论和问题，很多都是历史带来的，也应该交给时间去逐步化解。笔者认为，我们应该更多地去在固有的框架内做好相关法律、法规的适用，而不是钻入问题细节不断纠结，反而脱离了问题本身。

参考文献
[1]王利明，《物权法研究》（修订版上卷），中国人民大学出版社，2008年版
[2]朱岩、高圣平、陈鑫，《中国物权法评注》，北京大学出版社，2007年版
[3]程啸、尹飞、常鹏翱，《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社，2016年版2月第一版
   （作者单位：吉林省不动产登记管理中心）