“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”是党和政府改善民生的重要举措，对于大多数购房者，在购房时会采用银行贷款的方式。本文介绍了几种常见的住房贷款还款法，并探讨个人购房者还贷方式的选择方法。

住房贷款还贷方式的类型分析
李晨曦

拥有个人的住房是每一个成年人的诉求，也是党、政府改善民生的重要举措，在房价的不断上涨下，购房的支出也越来越高。对于大部分群体，都会选择用贷款的方式来买房，目前，银行提供的还款方式是不同的，每一种还款方式也有特点，还款者需要根据自己的实际情况来选择。
一、住房贷款还贷类型
1.等额本息还款法
根据我国中国人民银行的规定来看，如果借款期限为一年，还款方式为到期一次性还本，如果贷款期限大于一年，则主要使用等额本息、等额本金两种方式，其中，又以等额本息更为常见。
影响房价的因素是非常多的，综合各类因素来看，影响最为深远的就是借款时间和利率，等额本息是根据贷款时间，将本息分为等份，每一个月，所还款的金额是相同的，但是每个月的本金、利息就会发生变化，利息递减、本金递增，具体计算方式为：
还款额（每月）=[贷款本金月利率（1+月利率）还款月数]+[（1+月利率）还款月数-1]
等额本息还款法每月还款均衡，方便还款人的记忆，在初期，本金比例小，但是在后期，利息支出会越来越高。
2.等额本金还款法
等额本金还款与等额本息不同，还款金融逐月递减，该种还款方式是将本金平均分摊，每一期的利息不同，本金不变，利息递减，具体计算方式为：
还款额（每月）=贷款本金/还款付息次数+（贷款本金-已偿还本金数额）月利率
等额本金的总利息少于等额本息，每月利息逐年递减，但是前期需要支付较多的利息，还款压力较高。
3.到期一次性还本付息法
该种方式即不是按月为单位来偿还本息，而是在贷款到期后，一次性归还，主要针对一年期或者一年期内的个人住房贷款，利息较低，但是还款压力较大，因此，在各个大中城市中，很少会有还款者选择到期一次性还本付息法。
4.等额递增（减）还款法
等额递增还款法就是将还款期限平均划分，在每一个时间段内，月还款额相等，在下一个时间段，月还款额按照固定比例递增或者递减。这种还款方式计算方式相对复杂，也不是目前主流的还款方式，在此不做赘述。
目前，主流银行提供的还款方式主要为等额本金、等额本息两种，其本质是单利、复利的差别，只是两者的偿还金额、偿还时间不同。如建设银行的存贷通、宽限期还款法；工商银行的随心还；招商银行的到期还本、按期付息、本金归还计划。
二、住房贷款还款方式的选择
目前，常用的还款方式就是等额本息和等额本金，等额本息总体算下来利息较高。假设贷款人贷款100万元，贷款期共计5年，年利率为10%，每年付一次利息，根据公式计算，等额本息还款法5年利息总额共计31.9万元，等额本金为30万元，前者比后者多了1.9万元，而这仅仅是5年的贷款年限，在现实生活中，很多购房者会选择10年、20年甚至30年，计算下来，等额本息还款法的利息会高出更多。
等额本息还款法中，前期支付的本金较少，利息较多，随着时间的推移，支付的本金越来越高，如果房贷利率上升，那么对贷款人的影响较大，需要给银行支付更多的利息，因此，一般在没有特殊要求的情况下，大多选择等额本金还款法。
此外，提前还款也是一个需要关注的问题，在提前还款时，购房者需要先交清本期还款金额，再还清贷款本金，假设贷款期限、贷款金额相同，在等额本息还款法中，前期支付的利息更多，本金较少，因此，提前还款的支出也相对更高。以上述贷款100万，5年为例，如果提前两年还清，等额本息法需要支付的总额共计124.92万元，高于等额本金法的124万元。
三、个人贷款者住房贷款还款方式的优化
购房者的情况是非常复杂的，如果购房者要提前还贷，必须要考虑到当前、未来的经济情况、预期利率、已还款期数，再还款初期、还款后期，两者所还的利息具有显著差异，因此，在初期提前还款，能够减少大部分利息，如果在还款后期还款，利息的变化并不大，不建议提前还款。
如果贷款人手中有充足的资金，且预计未来购房利率会增长，可以考虑提前还贷，因为随着利率的增长，还款额也会增长，如果不提前还贷，需要为银行支付更多的利息。反之，如果预计未来房贷利率下降，那么最好不要提前还贷，选择其他的投资机会。
如果贷款人家庭收入水平一般，但是预计未来的经济会好转，最好不要提前还款，因为提前还款会影响贷款人的生活品质，如果按照计划来每个月缴纳贷款，不会对目前的生活造成影响。
目前，住房贷款的主流还款方式有等额本金、等额本息两种，在利息、月还款数上各有差异，对于购房者而言，要根据自身的实际情况来选择还款方式。对于经济实力好，有可能提前还款者，可以选择等额本金还款法来解决利息；对于刚刚毕业，想更多依靠贷款来购房者，建议选择等额本息。

参考文献：
[1]阎贞希.  个人住房贷款及其风险与防范的问题研究——以中国农业银行为例[J]. 金融发展评论. 2017(04)
[2]王玺翔.  商业银行个人房贷业务风险与对策[J]. 合作经济与科技. 2017(08)
[3]禹志明.  按揭贷款等额本息与等额本金还款方式的比较研究:一二三模型[J]. 金融理论与实践. 2014(10)

（作者单位：冷水江市第一中学）