——基于北京市2001-2015年时间序列数据的实证研究

冒纯纯  

（南京师范大学 商学院金融系，江苏 南京 210023）

摘  要：文章基于2001-2015年间北京市房价及人口净流入量的时间序列数据，建立二者的经济计量模型，从房价的角度探究我国一线大城市人口流动的特点，分析当前大城市的高房价是否会对人口流动产生抑制作用，以预测我国人口跨区域流动的趋势及其对城市发展的影响，为我国房地产市场的调控、人力资源空间配置及城市发展提出建设性的政策建议。

关键词：人口流动；房价；双对数模型；人力资源配置；城市均衡发展

一、引言

劳动力人口作为经济发展的主体和推动力，对一个地区城市化进程和经济发展有着重要的正面作用[[[]、陈甬军,国庆.中国人口流动与城市化进程的地区差异研究[J].经济问题探索,2013,(01):36-40.]]。2000年以来，随着国家户籍改革制度的放宽，人口跨区域流动速度加快，越来越多的劳动力为追求更好的就业机会和薪资水平流入东部城市工作并定居，这部分城市享受着劳动力人口带来的人口红利，各产业得到了快速发展。房地产市场也不例外，人口的流入带动了住房需求增加，使得房地产行业得到了快速发展。

然而，2007年之后，住房需求的直线上升也增生了房地产市场炒作、投机等问题，部分热门城市房地产市场火爆，房价一路突飞猛进，且居高不下。至今，北京、上海、深圳等一线城市的住房平均销售价格已经突破大关,成为城市居民生活的最大的经济负担。房价泡沫导致热门城市住房问题日益凸显，长此以往，在高房价的重压下部分劳动力被迫逃离大城市，退居三四线小县城，一线城市已呈现出人口导出趋势。

可见，随着时间的推移，房地产市场已开始反作用于人口流动，对人口流动的抑制作用不容忽视。高房价导致的人口流失必然会对城市发展造成不良影响，因此，深入了解房价与人口流动的关系及变动趋势，探究房价对城市人口流动的影响具有十分重要的现实意义。

二、文献综述

查阅资料得知人口跨区域流动问题和房价的影响因素一直是历年来各学者研究的热门话题，大多将一方作为另一方的影响因素之一来研究。侯亮、吴永生（2009）二人通过对北京、深圳、成都三市1997-2007年房价及人口数据进行单位根检验和Granger检验发现：城市房价与人口增长存在着双向的互动关系，即表现为人口变动为房价的因，也可能表现为房价上涨为人口增加的因，二者互动关系随着时间和地域的不同有所不同[[[]、侯亮,吴永生.论城市房价与人口变动的互动关系——基于北京、深圳、成都数据的实证分析[J].北方经济,2009.]]；李拓、李斌（2015）在基于我国286个城市面板数据的空间计量检验研究人口跨区域流动影响因素中，运用门限检验的方法深入检验出房价负担在2007年之后对城市人口流动速度出现了显著的抑制作用，并认为高昂的房价已成为抑制人口流动的重要因素，对中国城市化及经济的发展形成严重制约[[[]、李拓,李斌.中国跨地区人口流动的影响因素——基于286个城市面板数据的空间计量检验[J].中国人口科学,2015,(02):73-83+127.]]；白极星、周京奎、佟亮（2016）基于我国35个大中城市面板数据进行回归检验发现，人口流动与城市住房价格存在倒“U”的关系，即城市发展初期人口流入推动房价的上涨，而随着房价负担的增加则会出现人口流出[[[]、白极星,周京奎,佟亮.人口流动、城市开放度与住房价格——基于2005-2014年35个大中城市面板数据经验研究[J].经济问题探索,2016,(08):19-27.]]。

由前人研究结论的转变中可以看出，随着时间的推移，房价对人口流动的影响越加明显，从过去没有具体明确的互动关系转变为如今显著的抑制作用。本文根据现实情况，结合前人的研究结论，利用经济计量模型，单独研究房价与人口净流入量之间的关系，从房价的角度分析我国一线城市人口流动的特点，考察当前大城市的房价泡沫对人口流入产生抑制作用，以期对我国城市发展、人口流动及房地产市场的调控提出政策建议。

三、房价对人口净流入量影响的理论分析及实证研究

（一）数据收集及初步处理  

为探究我国一线城市人口流动与房价之间的关系，本文选取了北京市2001-2015年的常住人口量及住宅商品房平均销售价格的数据作为研究样本。为更好地分析数据特征，寻找变量之间的关系，本文对数据进行了初步处理。

1.首先，研究对象的选择：北京作为国际化大都市，一直走在我国一线城市的前沿,其发展特征能够较好地反映我国一线大城市的特点，具有典型性和代表性。

2.其次，人口净流入量的计算指标：由于我国户籍管制的放宽，一个地区的常住人口变动量更能反映这个地区的人口流动情况，根据北京统计年鉴的统计数据及统计方法，本文设定人口净流入量的计算公式为:

常住人口净流入量=年末常住人口-年初常住人口-年初常住人口*常住人口自然增长率

  3.最后，房价的选择：房地产中住房类型有多种，房价也有商品房及住宅之分，因此，为体现房价的平均水平，根据国家统计局的统计数据，选取住宅商品房平均销售价格来代表北京房价水平。

  综合以上统计指标的定义，数据初步处理如下：

表1 北京市2001-2015年常住人口净流入量及住宅商品房平均销售价格

年份 常住人口净流入量（万人） 住宅商品房平均销售价格（元/平方米）

2001 20.409120 4716.00

2002 36.894963 4467.00

2003 33.328088 4456.00

2004 35.222264 4747.14

2005 43.672957 6162.13

2006 61.031360 7375.41

2007 69.668670 10661.24

2008 89.469200 11648.00

2009 83.102570 13224.00

2010 96.357200 17151.00

2011 48.813162 15517.90

2012 41.131836 16553.48

2013 36.374387 17854.00

2014 26.585516 18499.00

2015 12.423684 22300.00

                    ——数据来源：《2000-2016年北京统计年鉴》、国家统计局官网

（二）理论假设及计量经济模型的建立

1.理论假设

根据初步统计数据，可以看出北京市2001-2015年常住人口与住宅商品房平均销售价格处于逐年递增的状态，而常住人口净流入量则在2011年出现了转折。2001-2010年，人口净流入量总体呈现边际递增，2010年人口净流入量达到了96.3万人，其后则出现了骤降，到2015年，人口净流入量已减少至12.4万人。    

据此，建立理论假设：房价对人口净流入量的影响是分阶段的，并以2011年为分段点。2011年之前，房价与人口流动之间相互促进，而2011年之后房价则对人口流动产生了显著的抑制作用，一线大城市人口流动出现人口导出趋势。

2.建立模型

根据数据变化特征及各类模型的试验，双对数模型更能反映房价与人口净流入量之间的关系。因此，对变量构建如下计量模型:

其中，被解释变量为人口净流入量的对数，解释变量为住宅商品房平均销售价格的对数；D为虚拟变量：D=0:2011年之前，D=1:2011年及其之后；为虚拟变量与自变量的交互项； 为常数项，  分别为对应变量前的相关系数，为残差项。

运用eviews9.0对模型进行参数估计及检验，回归方程为：

    

     

    

    模型结果的分析：

（1）模型的拟合优度检验：由检验表结果可得，修正的值为89.0797%，可说明模型总体拟合程度较好。

（2）各系数显著性t检验:基于各系数的t统计值及对应的p值可以发现，回归中的各系数均小于0.01，即各统计量在1%的水平上具有统计显著性，通过显著性检验，各系数拟合程度高。

（3）多重共线性检验：模型具有较高的拟合优度和显著的t值，因此不具有多重共线性。

（4）自相关检验：对模型使用BG检验，发现F统计量对应的p值分别为0.6533，在超过50%的水平上才能通过显著性水平，因此，原方程模型不存在自相关性。

综合以上模型检验可知，引入虚拟变量及其交互项的双对数模型能够较好地拟合房价与人口净流入量之间的关系。

3.对回归模型的解释：

从回归方程中可以发现，与D前的系数为正，截距项与交互项系数为负，为了更具体反映房价与人口变动的关系，可以求式中对的偏导数得到房价对人口净流入量的边际影响，即：

由此可以看出，房价对人口净流入量的边际影响取决于D的取值。不妨将原方程化简为分段函数形式：

     由上式可以看出，从D取0到D取1，前的变量系数由正变负,即在2011年之前，房价与人口净流入量成正相关，房价每增加1%，人口净流入量增加0.933384%；而2011年之后，二者则呈现出负相关性，房价每增加1%，人口净流入量减少3.860654%。这表明房价与人口净流入量之间存在着分段的互动影响关系。2011年之前，房价与人口净流入量存在着正向的相互促进，而2011年之后房价对人口净流入量则产生了抑制作用。对比两个时间段的方程式来看，解释变量前系数的绝对值从0.933384变为3.860654，可见在2011年之后房价对人口流入的影响程度远高于2011年之前，反映出近年来高昂的房价对人口净流入量的抑制作用越加显著，已成为制约人口流动的重要因素。据此，实证分析与理论分析的结论一致，假设成立。

四、房价变动影响下我国一线城市人口导出趋势

（一）一线热门城市人口导出趋势的出现

结合北京及中国的实际发展背景和上述计量模型分析结果可以得出：我国热门城市房价与人口流动之间存在着分阶段的互动影响关系。城市发展初期，二者呈正相关关系，房地产市场接受着人口流入带来的人口红利，住房刚性需求的增加推动了房价的上涨，处于合理的增长和发展阶段。而2007年之后，越来越多的房地产商、投资商及投机者利用大城市巨大的住房需求及房地产市场监管漏洞等进行炒作、投机等活动以谋取利益，房价泡沫巨大，成为居民主要的经济负担之一，已对城市人口流入产生了显著的抑制作用。

一个地区人口净流入量的大幅下降不排除地区人口饱和、就业竞争激烈、物价水平高等经济因素以及家庭因素的影响[[[]、雷光和,傅崇辉,张玲华,曾序春,王文军. 中国人口迁移流动的变化特点和影响因素——基于第六次人口普查[J]. 西北人口,2013,34(05):1-8. ]]，但现如今以房价为表征的经济负担已较大程度的影响着城市居民的生活状况，成为抑制城市劳动力人口流入的主要影响因素。近年来，部分地区政府对过热的房地产市场实施行政干预，虽然一定程度上放缓了房价增速，但房价依旧处于高位，借助模型可以合理预测，未来房价对人口流入的抑制作用会越发显著。城市流动人口住房的基本生活需求得不到满足，加之各方面的压力较大，不少劳动力不得不放弃大城市的优势条件，选择退居欠发达城市或回乡就业，人口净流入量逐年减少，部分热门城市已呈现出人口导出趋势。

（二）高房价抑制作用下城市人口导出的影响

据上述结论可以推断，以北京为代表的中国一线城市，在高房价的抑制作用下，将迎来不同程度的人口导出。非合理因素引导的人口跨区域流动及人力资源的空间配置变化，对区域经济[[[]、李晶晶. 中国人口流动对区域经济差异的影响[D].河南大学,2015.

Analysis on the Population Export Trend of First - tier Cities in China from the Perspective of Housing Price

----An Empirical Study Based on Time Series Data in Beijing from 2001 to 2015

Abstract：Based on the time series data of house price and net population inflow in Beijing from 2001 to 2015, this paper establishes the economic econometric model of the two factors, exploring the characteristics of the population flow in China's first-tier cities from the perspective of housing prices and analyzing whether it will restrain the flow of population, which can be used to predict the trend of population cross-regional movement and its impact on urban development so as to put forward constructive policy suggestions for the policymaker to regulate China's real estate market, the allocation of human resources and urban development.

Key Words：Population turnover；housing price；double logarithmic model；human resource allocation；urban equilibrium development

。

1.对人口导出地的影响：人口是区域经济发展的重要因素之一，城市化进程离不开劳动力的推动。放任高房价等不健康因素抑制人口流入，长此以往会造成劳动力人口及人才的流失，最终不利于城市的良性发展。

2.对人口导入地的影响：从大城市流出的劳动力会转而流向欠发达地区，劳动力及人才的流入会刺激欠发达地区经济的发展和进步，推动部分地区的城市化进程。但基于我国贫富差距大、区域发展严重不均的基本国情，欠发达地区经济发展水平较低，吸引的产业及投资商较少，就业机会不多，公共服务体系不够完善，无法满足劳动力的发展需求，造成人力资源的浪费。

3.对我国人才培养的影响：一线城市人口导出必然不利于我国人才培养。流出人口中除了部分农民工外，不乏大量有着高等教育背景的技术型人才，高昂的房价负担对这部分拥有知识技能且想在大城市中定居的人才无疑是巨大的冲击，迫于生活压力无奈退出大城市，失去了良好的就业机会和发展空间，才华与技能得不到发展和提升，于人才本人是壮志难酬，于国家则是人才资源的损失。

五、总结与政策建议

（一）正确认识高房价抑制作用下人口导出的危害性

综合以上分析，本文基于北京市2001-2015年人口净流入量及住宅商品房平均销售价格研究了我国一线城市房价与人口净流入量之间的关系，通过对二者建立双对数经济计量模型发现大城市房价与人口流动呈现出时间上的分阶段互动影响关系。2001-2006年人口流动与房价之间有着不明显的正相关关系，而2007年至今，高房价对地区人口流入则产生了抑制作用，且抑制作用越加显著。在高房价的持续压制下，一线城市将迎来不同程度的人口导出。

以高房价为主的不健康因素造成的城市人口导出效应是弊大于利的。高房价形成的人口倒逼机制，迫使人们逃离大城市，退居三四线小县城，短期而言可以减轻一线热门城市人口负担，但从长期来看则会造成人才、人力资源的损失，城市发展受阻，最终不利于社会的进步和可持续发展。

人口跨区域流动及人力资源空间配置应当在合理的引导因素下调整，而非不健康因素的“逼迫”。若放任高房价引导非合理的人口跨区域流动，长此以往将不利于国家经济的发展和社会的进步。正确认识高房价抑制作用下人口导出的危害性，及时采取调整措施改善人口被迫导出的局面，对我国人力资源空间配置、区域经济发展及社会的稳定至关重要。

（二）针对高房价抑制作用下人口导出问题的政策建议

1.房地产行业方面

住房问题是当代中国公众最关心的话题，高房价更是成为当今居民生活的主要经济负担。高房价的背后充斥着投机、炒作等不良问题，对居民的生活质量及社会经济有着极大的负面影响，因此必须加大对其调控和监管力度。

政府及相关部门应采取措施对房价泡沫进行调控，为过热的房地产市场“降温”。目前，部分地方政府响应国家的住房号召陆续出台“限购政策”，这在一定程度上缓解了部分热门城市房价的过快上涨，但仍存在投机者利用法律漏洞继续实施投机活动，房价依旧处于高位，不少住房刚需者的购房需求仍然得不到满足。因此，政府应当继续完善法律政策，加大对市场的监管，依法整治房地产市场中炒作、投机活动。

2.一线热门城市方面

一线城市面临人口导出问题，也应当及时采取措施对人口流动进行合理引导，避免人才资源的过度流失，危害城市化进程和发展。

一方面，当地政府可制定非本地户籍的外来劳动力制定专门的购房、租房的政策，对高校毕业生尤其是优秀的技术型人才提供住房优惠政策，减少人才定居落户的阻力，为人才的保留和培养创造条件。

另一方面，一线热门城市人口高度集中，由此带来过高的住房刚性需求也是推动房价上涨的重要因素。可以通过建立和发展周边卫星城、卫星镇，疏导热门城市人口，对过于集中的人群进行合理分流，在帮助一线城市分担过重的人口压力的同时，也留住部分人才、人力资源，避免人口的过度流失。

3.经济欠发达地区方面

    区域发展不均一直是我国社会难以解决的基本矛盾之一。我国经济欠发达地区基础设施不完善，发展条件落后，与发达城市有较大差距，因此需要借助外力对当地发展给予支持。

政府应给予欠发达地区以资金支持，完善当地基础设施建设，加快当地产业转移和升级，为当地发展创造条件。鼓励并引导外来投资商在当地投资建厂，创造更多更好的就业机会以吸引优质劳动力，完善基础设施建设及公共服务体系，提高当地居民生活水平和发展条件，为人才的流入做好物质准备。